KYC digital no mercado imobiliário: como prevenir a lavagem de dinheiro e quais soluções entregam

KYC digital é o processo automatizado de identificar e conhecer clientes e demais partes de uma transação. No mercado imobiliário, ele ajuda a prevenir a lavagem de dinheiro, que costuma ocorrer com subfaturamento de escrituras e obras simuladas. Uma solução completa valida identidades, checa antecedentes em fontes públicas e privadas e mantém os cadastros atualizados. A Serasa Experian oferece Background Check e Verificação de Documentos para apoiar esse processo.

O mercado imobiliário é um dos mais suscetíveis a golpes financeiros, principalmente pelos altos valores das transações de compra e venda, o que cria um ambiente propício a crimes como a lavagem de dinheiro. Segundo estimativas do Grupo de Ação Financeira Internacional (GAFI), cerca de 30% dos ativos recuperados do crime organizado internacional são propriedades imobiliárias. Por isso, cresce a preocupação para que as empresas do setor atuem de forma preventiva, monitorando e identificando transações suspeitas.

Como é feita a lavagem de dinheiro no mercado imobiliário

A lavagem ocorre quando, na compra de um imóvel, o valor declarado em escritura pública ou instrumento particular é menor do que o realmente pago. A diferença é paga por fora, em dinheiro vivo, com acordo do vendedor.

Depois, o comprador pode reunir notas fiscais falsas para simular obras, alegar valorização do imóvel e vendê-lo a preço de mercado. O dinheiro de origem ilícita fica escondido em um suposto lucro e volta ao mercado aparentemente legalizado, integrado ao sistema econômico.

Além de ser crime, conforme a Lei nº 12.683/2012, a prática traz outras consequências:

•     Evicção: o comprador pode pedir ao vendedor a devolução do valor pago, mas a quantia restituída será a registrada na escritura, e não a realmente paga.

•     Anulação por vício de lesão: como o imóvel foi negociado oficialmente por preço muito inferior ao de mercado, o vendedor pode pedir o cancelamento da transação ou a diferença do valor original.

•     Responsabilização: comprador, vendedor, corretores e imobiliárias podem responder, conforme a Lei nº 8.137/1990, que define os crimes contra a ordem tributária.

Quais regulamentações incidem sobre o mercado imobiliário

Entre as normas aplicáveis estão a Lei da Lavagem de Dinheiro (Lei nº 9.613/1998) e o artigo 299 do Código Penal, que tipifica a falsidade ideológica. O artigo 9º da Lei da Lavagem de Dinheiro submete aos mecanismos de controle, entre outras, as pessoas físicas e jurídicas que exercem atividades de promoção imobiliária ou de compra e venda de imóveis, de forma permanente ou eventual, principal ou secundária.

Para o setor, há ainda a Resolução nº 1.336/2014 do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI), com regras específicas.

Como atuar de forma preventiva

A Lei da Lavagem de Dinheiro determina que as pessoas físicas e jurídicas obrigadas identifiquem seus clientes e mantenham os cadastros sempre atualizados. No mercado imobiliário, isso inclui o registro no sistema COFECI/CRECI. As principais obrigações são:

•     Manter os cadastros por, no mínimo, cinco anos após o encerramento da conta, prazo que pode ser ampliado por ordem da autoridade competente.

•     Registrar todas as transações em moeda nacional ou estrangeira, títulos, valores mobiliários, crédito, metais e outros ativos conversíveis em dinheiro que ultrapassem o valor fixado pela autoridade.

•     Implementar políticas, procedimentos e controles internos para monitorar transações e identificar e comunicar operações suspeitas.

•     Treinar os colaboradores quando a empresa tiver mais de 10 funcionários, faturar R$ 1 milhão ou mais por ano ou realizar cinco ou mais transações imobiliárias por mês.

•     Comunicar ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) transações ou propostas com pagamento ou recebimento em espécie igual ou superior a R$ 100 mil, ou o equivalente em moeda estrangeira, conforme a seção V da Resolução nº 1.336/2014.

Também devem ser comunicadas transações que pareçam suspeitas, como operações abaixo de R$ 100 mil que aparentem tentar burlar a obrigação de comunicação, aumento ou redução injustificada do valor do imóvel, valores incompatíveis com a atividade ou a capacidade financeira presumida das partes, e condutas que induzam a não manutenção dos registros.

Critérios para escolher uma solução de KYC digital

Como a Serasa Experian apoia o KYC digital e a prevenção à lavagem de dinheiro

Para não incorrer em multas de até R$ 20 milhões, encerramento de contas bancárias ou até prisões, as empresas do mercado imobiliário podem adotar a validação de identidade de todas as partes envolvidas nas compras e vendas. Soluções de background check consultam fontes públicas e privadas para verificar se a pessoa tem registros que possam indicar ações criminosas, e também permitem checagens como protestos, que revelam inadimplência de um possível comprador.

No portfólio de Autenticação e Prevenção à Fraude da Serasa Experian, o apoio vem principalmente de duas soluções:

•     Background Check: mitiga riscos com soluções que validam identidades, enriquecem cadastros e checam antecedentes, deixando as análises de CPF e CNPJ aderentes às normativas.

•     Verificação de Documentos: valida documentos de forma mais simples e segura, reduzindo a necessidade de captura de documentos em até 80%.